Руководитель проекта «Мини-полис» инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Ольга Володина отвечает на вопросы читателей www.irn.ru
К концу 2000-х в Москве и Подмосковье девелоперы стали возводить не только жилые комплексы, но и то, что можно назвать «городом в городе». Это комплексная застройка, предполагающая не только возведение жилья разных форматов и высотности, но и создание всей необходимой инфраструктуры и возможностей для общения жителей. Эту идею поддерживает компания «Сити-XXI век» в рамках своей концепции «Мини-полис». О главных отличиях такой концепции от традиционной комплексной застройки рассказала руководитель проекта «Мини-полис» Ольга Володина в ходе онлайн-конференции «Мини-полисы: чем «малые города» от застройщиков лучше жилых комплексов?».
Перечислите, пожалуйста, основные формальные признаки мини-полиса, отличающие его от обычного ЖК.
Отличие мини-полиса от обычных ЖК, прежде всего, в наличии идеологии, ценностных убеждений и добровольной социальной воли застройщика, которые выводят конечный продукт на уровень, превышающий существующие градостроительные нормы и прописанные в инвестконтракте обязательства.
Если вкратце, главные признаки мини-полиса это:
архитектурные решения комплекса, приоритет – обустройство общественных зон;
при проектировании – максимальное использование территории для формирования комфортного социального пространства;
управление нежилыми помещениями: аренда, а не продажа;
социальные арендаторы;
дополнительное благоустройство территории в готовых ЖК – за счет застройщика;
собственные социальные проекты застройщика, направленные на вовлечение жителей и развитие сообщества;
развитие собственных каналов коммуникаций на территории мини-полиса (своя газета, сайт, в перспективе – собственная соцсеть);
партнерская эксплуатирующая организация, которая управляет жилыми комплексами в соответствии с идеями мини-полиса.
Будете ли вы теперь строить обычные дома или только мини-полисы, сделав это своим фирменным знаком?
Стратегия развития компании предполагает, что основным продуктом будут мини-полисы. И будущие проекты мы предполагаем реализовывать именно в соответствии с этой концепцией. Задача, по крайней мере, такая перед командой стоит.
Вы говорите, что не только строите, но и затем «остаетесь» в мини-полисе. В чем это заключается?
Помимо прямых обязанностей, которые несет застройщик по гарантийному обслуживанию построенных домов, мы совместно с партнерской управляющей компанией «Техстрой» и при поддержке наиболее активных жителей работаем над реализацией нашей концепции. Например, в мини-полисе «Строгинский» сейчас совместно с жителями дома Твардовского, 12 идет разработка проекта дополнительного благоустройства придомовой территории, который включает элементы, выходящие за рамки градостроительных требований. Просматривая поступившие предложения, наша группа была приятно удивлена двумя письмами, которые, по сути, являются профессиональными техническими заданиями. Мы уже несколько раз встречались с авторами, обсуждали предложенные решения. После уточнения деталей весной приступим к реализации проекта. Он будет реализован за наш счет.
В мини-полисе «Радужный» (г. Видное) при поддержке жителей мы высадили аллею из лип. Весной компания благоустроит территорию, поставит скамейки, и у жителей, прежде всего у мам и их малышей, появится хорошая прогулочная зона.
Добавлю, что наш принцип – не продавать нежилые помещения, а сдавать их в аренду, предоставляя приоритет жителям. Именно жители, как никто другой, заинтересованы в оказании услуг высокого уровня, поскольку постоянно общаются со своими соседями-клиентами. В новом году мы планируем организовать в мини-полисе «Строгинский» школу танцев, поставку фермерских продуктов, создать «Соседский клуб», где жители могли бы встречаться и общаться между собой, реализовать ряд других проектов.
Какова цена вопроса? Сколько вы добавляете к стоимости метра за «социальную нагрузку»?
Эта деятельность финансируется из нашей прибыли, ведется на добровольных основаниях и изначально в цену квадратного метра не закладывается. Однако вы правы в том, что у каждого проекта есть экономика, которая во многом определяет само проектное решение и инфраструктурную начинку.
Источники финансирования социальной инфраструктуры в проектах могут быть разными. Соответственно, уровень дополнительных издержек не является во всех мини-полисах одинаковым. Однако, в любом случае, рост себестоимости строительства не превышает 15%. Но он не отражается на стоимости жилья, поскольку мы не можем осуществлять реализацию квартир по ценам, которые выше рынка. В этом случае их просто никто не купит, даже несмотря на привлекательность концепции мини-полиса.
На самом деле, в рамках общих затрат на проект эти вложения не столь значительны, но при этом отдача от них, действительно, ощутима. Если экономика проекта не страдает, мы на эти затраты идем – идем осознанно, охотно и добровольно. Хотя, несомненно, реализация концепции даёт экономические преимущества. Наше жилье становится более конкурентоспособным, что существенно влияет на темпы продаж и приносит положительный экономический эффект.
Садики, которые вы строите, платные или государственные? Берете ли детей из других районов?
В каждом проекте статус у детских садов разный. Например, в мини-полисе «Строгинский» детский сад, который строится рядом с комплексом «Янтарный город», будет муниципальным. Соответственно вопрос записи в него решается через городские структуры. Муниципальным планируется и второй детский сад – на улице Твардовского. В мини-полисе «Радужный» (г. Видное) инвестором дошкольного учреждения выступает наша компания. Сейчас мы рассматриваем его концепцию. Вопросы набора детей в садик будут решаться позже.
Каким образом создание объектов инфраструктуры координируется с властями? Создаются ли при подобных микрорайонах детские сады, учитывается ли наличие школ в районе постройки жилых объектов, бывают ли социальные магазины?
Это все как раз те СНИПЫ и стандарты, нормы обеспеченности социальной и прочей инфраструктурой, нормативы плотности населения и т.п., которые учитываются при разработке генеральных планов города и проектов планировки конкретных районов, микрорайонов, кварталов, территорий. Это зона ответственности города и градостроительной политики. Застройщику, как правило, эти требования уже спускаются в виде условий инвестиционного контракта. Это тот минимум, который задает город, чтобы в районе застройки не случилось социального или транспортного коллапса, чтобы инженерные сети не были перегружены, чтобы количество социальных объектов соответствовало численности населения по установленным нормативам и т.д.
Если же застройщик в рамках своего проекта возьмет на себя дополнительные обязательства по улучшению социального климата в районе, он может это сделать. Это будет его инициативой и его дополнительным вкладом в проект. Если, например, эти инициативы совпадают с планами города по развитию инфраструктуры, то тогда, действительно, это может стать предметом переговоров и какого-то взаимозачета. Мы (в целом отрасль и девелоперское профессиональное сообщество) сегодня работаем в этом направлении. Это как раз то, что пытаются развивать власти совместно с инвесторами в рамках идеи «частно-государственного партнерства». Пока мы только в начале пути, и делать очень многое бизнесу приходится самостоятельно, но мы уверены, что диалог с городом возможен, точки соприкосновения интересов есть, и они в итоге могут дать неплохой синергетический эффект, который в итоге самым положительным образом скажется на потребителе (населении).
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Мини-полисы: чем «малые города» от застройщиков лучше жилых комплексов?».
Leave a Comment